商品房会爆发价格战吗

去年，整个中国房地产市场经历了一场不大不小的“软跌”。今春，记者就价格问题采访部分开发商时，他们纷纷表示无降价空间，他们肯定要死扛房价。

今年一、二季度，中国房价也似乎应证了这些开发商的话，表面看来，楼价不降反升，北京市涨声一片，上海、广州等地楼市也一片大好，政府宣布首次出现销售面积大于竣工面积的大好局面。与此同时，写字楼市场也整体趋好，租金一升再升。

业界一片乐观，中国房地产开发集团总裁孟晓苏在第五届亚洲房地产学会年会暨国际研讨会上断言：中国房地产业的兴盛期来了。建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾认为，只要住房货币化能够顺利推进，住房供应状况进一步改善，销售改革进一步规范，房地产市场将会进一步向好的方向发展。

就在今年春天，某开发商在接受记者采访时大吐苦水，房价已经不能再降了，现在房子根本不赚钱。在今年7月上海举行的新住宅论坛上，华远总裁卢铿发言说，大家有一种误解，说房地产业存在暴利，其实中国的房地产业整体处于不温不火状态。

然而，中国房价过高早已是不争的事实，近几年来中国商品房总体销售情况并不太好，在这种情况下，如果正如卢铿所言仍能维持不温不火的状态，从另一角度就可说明中国房价之高，房地产业存在暴利之厚了。

对今年的楼市，各方对楼市表面繁荣津津乐道，认为楼市微利时代已经到来，楼市终于不再以“价格”为主要因素而以“综合素质取胜”了，事实又是否如此呢？微利时代主要说明一个价格问题，难道价格已经降到不可再降的地步了吗？

对今年楼市表面转暖现象，有专家分析说，这只不过是表面现象，并不能简单对待。戴德梁行助理董事姜学林对记者说，今年房价起点高又略有上涨，主要是因为这些都是1999年后的新开楼盘，而这些楼盘的土地成本比较高，但高开并不高走。

专家分析说，总体看来今年地产存在泡沫，楼价之战亦不可避免。

一般来说，楼市竞价多发生在楼盘分布较集中，供应量较多之地，其原因一是供求矛盾的悬殊，供远大于求，导致楼盘不得不降低价格门槛；二是开发商急于出货，急需盘活资金而降价入市；三是楼盘清货、扫尾，倾价出售；四是新盘亮相，开张酬宾，试探市场，采取低开高走的策略。开发出来的产品迎合了市场需求，既展示楼盘的综合环境，又体现价格上的优势，造成强烈的市场反响，才能激发众多购买力。

看一个楼盘的降价与升值与否主要看楼盘的供应量，其次要看楼盘较同区相同品质楼盘有否降价空间，即开发成本的高低，再次看市场价格总体走势，楼市亦随行就市，最后还关系到国家、政府房地产政策的变化以及市场整体开发的力度、数量和产品综合素质等等。

就整体综合分析而言，市场总体价格仍然走低。据国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，与上年相比，1999年房屋销售价格微降0．1％，房屋租赁价格下降1．5％。北京某权威机构统计，2000年8月比1季度楼市整体价格下降2．46％，其中商品住宅下降8．14％，写字楼租金上涨的同时销售价格下降2．10％。

开发力度增大的同时，空置率也同时大幅上升。北京市统计局1－7月资料显示，1－7月，北京可供销售量为533．8万平方米，同比增长38％，而同期销售量为150．43万平方米，同比增长了1．1％，年末相比，7月份，北京市空置商品房面积383．6万平方米，比去年增长8．66％，其中住宅比去年增长5．53％。

就开发商而言，楼盘在品质、功能方面已很难与其他楼盘拉开档次，中国房地产开发企业众多但真正有实力能同国外企业竞争的寥寥无几。从这一点来看，中国商人也只能在价格上下功夫，争取市场份额。

今年对中国房地产业来说是值得纪念的一年，虽然其中发生过这样那样许许多多的遗憾，但市场正一步步走向理性，经济适用房的拉动作用明显，今年北京市又计划开发600万平方米的经济适用房，伴随着取消不合理收费一系列政策的出台，商品房价格低开趋势无疑。

在房地产产品稀有、供不应求的情况下，尽管价格高昂，依然有其广大市场。但在供大于求、买方市场已经形成的大气候下，为增加有效需求，房地产商纷纷使出“撒手锏”———减价，包括各种降价、折扣、大赠送、送家具、送装修等等，名目繁多。

其实，价格战已经爆发。近日在各地楼价上涨的同时，广东楼价仍有大幅下降，多家大型房地商掀起降价风，整个广州楼市开始流行“出血热”。翻开广州各大媒体的楼盘广告，鲜见5000元的价格，有的甚至打出2000多元的低价，含糊者在环境、配套上做文章，再加上内部认购，“折上折”等优惠，有些楼盘的实际成交价比广告上的价格还要低。

就北京楼市而言，北京楼市受经济适用房影响明显，去年两个超大经济适用房项目回龙观文化居住区与天通苑的推出，使北部地区尤其是亚运村地区面临最为激烈的市场竞争，亚运村平均房价下降数百元。

房价下降主要有如下因素，开发商的利润、费用、市政配套费用、利息成本、售价上升空间。有开发商说，房价已无利可言，但实际上，今年的利润仍可达到10％－15％。北京下半年的新需求量会比去年有所减少，同时在北苑小区、回龙观等地出现几个百万平方米的大盘，仍将对市场产生较大冲击。尽管北京开复工面积、竣工面积与销售面积同在增长，但总体上会供大于求。